改变国家政策(国家政策变更)

1. 国家政策变更

印度：鼓励少生但不强制

印度是世界上最早试图控制人口增长的国家之一，采取的措施是鼓励少生。例如，印度西部的一个地方政府试图通过资助“二次蜜月旅行”来控制人口出生率,之所以叫做“二次蜜月大礼包”，是因为这些奖励金足够一对夫妻在结婚两三年后去一个向往的地方。

俄罗斯：专设怀孕日鼓励生育

俄罗斯是世界上人口减少速度最快的国家，总人口现已降到1.42亿左右，每年净减少人口几十万。为了鼓励国民生育，俄罗斯乌里扬诺夫斯克州将每年9月12日设为“怀孕日”，这天所有已婚夫妇可以不用上班，在家专心“造人”。

西班牙：政府对生育给予高额补帖

在西班牙，一对已婚夫妇生育一个孩子，政府每月给予三百欧元（大约合三千元人民币）补贴。生育的子女越多，补贴的数额越大。

挪威：生育费全免和超长带薪产假

在挪威，生育费用是全部免费的。 孩子出生之后，母亲可以选择42周的全额工薪产假，或52周的78%工薪产假。父亲享有4周产假。挪威还对家庭子女的赡养给予补贴，孩子越多，补助标准就越高。

法国：较早出台鼓励生育的政策

法国是欧洲生育水平下降最早的国家，也是较早试图扭转生育率下降趋势的国家。1939年，法国认识到生育水平下降对未来人口的影响，出台了家庭方面的鼓励生育政策，并将这些政策提高到政治议事日程。如今，法国生育率维持在较高的水平，2005年~2010年，法国的总和生育率为2.0左右。

德国：以高额福利津帖鼓励生育

随着出生人口的减少，如何提高生育率已成了德国的一项重要国策。德国政府规定，停职在家照顾孩子的父母全年每月可得到相当于税后月收入2/3的补贴，每月最高可达1800欧元。如果父母中的一方继续停职2个月，则可享受14个月的补贴，即最高为2.52万欧元的生育福利津贴。

美国：“静止人口”与移民政策

美国没有直接干预人口规模和人口增长的全国性人口政策，现行的一些人口措施，实际上旨在使人口增长受到一定控制，最终使美国人口达到静止目标。“静止人口”已成了美国政府人口发展政策的目标。同此推行的“人才进口”政策，以优厚的待遇和良好的条件，吸引世界各地有名望、有成就的科学技术专家移居美国。这就等于世界各国尤其是发展中国家费时费力费钱培养出来的大学生，美国没花成本培养就大量变成美国的优质人才，从而提升了美国的国际竞争力。

日本：鼓励生育但效果不佳

1970年后，日本的少子化和高龄化问题日益严重，1990年总和生育率跌至1.57以下，日本政府试图采取一些鼓励生育的措施，如“父母休假法”、“新天使计划”等。但生育率出现过低后，试图提高生育水平的鼓励生育政策似乎并不成功。2006年，日本的总和生育率只有1.3，属于世界上超低生育水平国家。

韩国：为低水平夫妇提供保障住房

1996年以前韩国政府鼓励少生，但1996年后取消了控制人口出生的政策，并针对结婚、生育、子女养育等环节制定了奖励政策。 例如，政府面向月收入低于一定水平的新婚夫妇每年提供5万套保障性住房，为怀孕女性提供一定的产前诊查费用，子女不满6岁时，女性可以有1年时间在家养育子女，每月可领取40万~50万韩元的底薪，并保留职位等。但是，这些鼓励生育的政策效果也不明显。

新加坡：由两个就够到鼓励多生

新加坡在1960年开始推行“两个就够了”的计划生育政策，生育率急剧下降，从1963年的5.01下降到1977年的1.82。当总和生育率低于更替水平持续了10年后，也就是到了20世纪80年代中期，新加坡政府对原先的计划生育政策进行了认真检讨，取消了这个政策，并采取鼓励国人多生孩子的措施。

2. 国家政策变更造成租租赁房租合同不能履行的

整理了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的全文内容、主旨和释义，以加深对合同法第二百二十六条的理解。中华人民共和国合同法第二百二十六条内容如下：

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

主旨

本条是关于租金支付期限的规定。

释义和理解

支付租金是承租人的主要义务。租金支付期限是出租人能够及时收取租金的依据。为避免合同履行中发生纠纷，一般租赁合同中应明确约定租金支付期限。租金的支付期限是合同的主要条款，关系到租金支付的时间，当事人在合同中应当尽量约定明确。租金的支付期限可以按年、月、日计算，也可以小时计算。租金的支付可以是一次支付，也可以是分期支付；一次支付可以是事前支付，也可以在租赁期间届满之后一次支付，这些都由双方当事人在合同中约定。当事人应当严格按照合同的约定的期限支付租金。

在实际生活中，一些当事人在订立合同时由于种种原因，未约定租金支付期限或约定的不明确，给合同的履行带来了一定的困难，这就需要当事人进行进一步的协商，如果能够达成协议，承租人应当按照补充的协议中约定的支付期限支付租金。如果不能达成协议，且依据合同的有关条款和交易习惯也不能确定的，按照本条的规定可依据下述方法确定支付期限：

1．租赁期间不满1年的，租金应当在租赁期间届满时支付。如当事人在租赁合同中约定租期为6个月，则承租人应当在6个月届满时支付全部租金。

2．租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。如当事人在1995年5月订立了一个房屋租赁合同，租期为4年6个月，承租人就应在今后4年的每年5月向出租人支付租金，到1999年5月为第4年时，租期还有6个月，最后一次租金的支付应为1999年11月。

×警告! 以上内容仅供参考，不一定能够作为权威解释。

3. 国家政策变更属于不可抗力吗

一）关于情势变更的适用条件

1. 情势变更原则适用的时间要件

（1）情势变更原则适用的时间要件

根据《民法典》第533条规定，作为合同基础条件的重大变化，应当发生在合同有效成立后至合同履行完毕之前的期间，即通常是在合同履行过程中发生的不属于商业风险的重大变化导致合同基础条件动摇。

通说认为，情势泛指作为法律行为成立基础或者环境的一切客观事实，在合同订立之前发生的客观事实，已经构成合同订立的基础条件，当事人以此为前提设定彼此之间的权利义务，表明缔约各方自愿承受由此可能引发的风险；根据合同自由原则，如果当事人无法承受在此前提条件下可能面临的风险，可以选择不与相对人订立合同，故此，不存在对合同进行调整的问题；如果合同已经履行完毕，合同约定的权利义务已经终止，此时即使客观情况发生变化，合同已无变更或者解除的必要。

（参见：王利明、杨立新、王轶、程啸著：《民法学》（第六版），法律出版社2020年版，第682页。）

（2）司法实践中的争议

司法实践中的争议，主要表现为当事人一方未按照合同约定的期限履行，在迟延履行期间发生了合同基础条件重大变化的事实，此时是否可以主张适用情势变更制度。

合同订立后，当事人应当按照法定或者约定的期限严格履行合同义务，故此，在迟延履行期间即使发生了影响合同基础条件的客观事实，亦不适用情势变更原则。

《民法典》第590条第2款有类似的规定，即当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除其违约责任。

司法实践中对此亦有明确的态度，比如公报案例《大宗集团有限公司、宗锡晋与淮北圣火矿业有限公司、淮北圣火房地产开发有限责任公司、涡阳圣火房地产开发有限公司股权转让纠纷案》（（2015）民二终字第236号）的裁判摘要认为，矿业权与股权是两种不同的民事权利，如果仅转让公司股权而并不导致矿业权主体的变更，则不属于矿业权转让，转让合同无需地质矿产主管部门审批，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应认定合同合法有效。迟延履行生效合同约定义务的当事人，以迟延履行期间国家政策变化为由主张情势变更的，不予支持。

2. 情势变更适用中的“不可预见”要件

（1）“不可预见”要件的含义

情势变更中的不可预见要件，是指如果合同履行过程中出现的客观事实是当事人在合同订立时能够预见或者应当预见的，当事人可以选择放弃交易或者在合同中对相关风险进行预先安排，当事人选择订立合同，表明其自愿承担由此产生的风险或者损失，不能以此为由请求变更或者解除合同。

（2）司法实践中的争议

情势变更制度适用中关于不可预见要件的争议，主要表现在两个方面：

一是当事人是否具有预见能力。对此，司法实践中掌握的标准，通常是判断当事人是否属于某一领域的专业投资者，比如专业从事房地产投资的当事人，应当对国家关于房地产调控政策变化趋势或者建设用地规划调整趋势具有一定的预见能力，对于普通市场主体则无此种要求。

二是尽管当事人对情势变化可能难以预见，但是在该情势属于商业风险的情况下，亦不适用情势变更制度对合同关系予以调整。比如，在《安某、邵某珍房屋买卖合同纠纷案》（（2017）最高法民再26号）中，最高法院认为，本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

3. 导致合同基础条件重大变化的客观事实不属于商业风险

商业风险是市场主体从事商业经营活动的固有风险，如果导致合同基础条件重大变化的客观事实属于正常的商业风险，则应当遵循风险自负原则，不能以此为由冲击合同严守原则。

关于商业风险的界定，法律并无统一的标准，只能在个案中综合分析具体情况予以判断，不能以单纯的价格涨落、合同履行的难易等进行简单判断。商业风险有一个明显的特征，即其通常具有一定的可预见性，即使当事人声称其没有预见，也应当从客观情事出发，推定当事人已经预见到。

4. 国家政策变更造成合同不能履行的

不可控的范围具体有如下几种：

　　第一，自然灾害。我国法律认为自然灾害是典型的不可抗力。尽管随着科学技术的进步，人类已不断提高了对自然灾害的预见能力，但自然灾害仍频繁发生并影响人们的生产和生活，阻碍合同的履行。所以，我国法律将自然灾害作为不可抗力是合理的。因自然灾害导致合同不能履行的，应使当事人被免除责任。

　　第二，政府行为。指当事人在订立合同以后，政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。如订立合同以后，由于政府颁布禁运的法律，使某些运输合同不能履行。

　　第三，社会异常事件。主要是指一些偶发事件阻碍合同的履行。如罢工、骚乱等。这些行为既不是自然事件，也不是政府行为，而是社会中人为的行为，但对于合同当事人来说，在订约时是不可预见的，因此也可以成为不可抗力的事件。

　　按照合同法规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明。

5. 国家政策变更属于会计政策

会计政策变更，是指企业对相同的交易或事项由原来采用的会计政策改用另一会计政策的行为。

比较常见的会计政策变更有：坏账损失的核算在直接转销法和备抵法之间的变更、外币折算在现行汇率法和时态法或其它方法之间的变更等。

企业选用的会计政策不得随意变更，但在符合下列条件之一时，企业可以变更会计政策：

（1）法律、行政法规或国家统一的会计制度等要求变更

（2）会计政策的变更能够提供更可靠、更相关的会计信息

会计政策变更涉及会计收益或费用发生变化的，必然影响到企业会计利润发生增减变化，但是否调整所得税，不能以企业会计利润的变动为判断标准，而应以会计政策的变更是否引起应纳税所得额发生增减变动为判断标准。如某项会计政策变更，即使企业会计利润发生增减变动又引起应纳税所得额发生增减变化，就必须对所得税进行调整；如某项会计政策变更，只引起企业会计利润发生增减变动，而不影响应纳税所得额，则不需要对所得税进行调整。

6. 国家政策变更造成合同不能履行的中介

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

与中介协商，并积极搜集取证，协商不成的，可以起诉维权。

一、房产中介的基本服务项目

1、房屋权属调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等;

2、房屋使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等;

3、房屋市场行情调查。包括同类房屋市场行情比较，陪同买方实地查验房屋，确定卖方成交意向并订立买卖合同。

4、买卖双方的身份核实。确认买卖双方当事人的身份，买方是否具备购房资格。

二、房产中介应办理的业务：

1、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。

2、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为办理产权过户手续。

3、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、天燃气、电话、互联网等的过户和结算手续。

三、违约情况

在合同履行过程中，如果房产中介出现故意隐瞒交易信息，提供虚假交易材料，或怠于履行自己义务等非归责于卖方或买方的原因，导致交易中断不能继续履行，以至于损害了交易双方的实际利益。

根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

房屋中介在为我们提供便利的同时也会从我们这里收取一定的费用，当然，房屋中介为我们服务，我们也应该给予一定的报酬，一般来说我们在购房前就会和中介商量，有些时候可能还会签订一系列的合同，但时候有一些不良中介出尔反尔，就会违约，那么这个时候我们就应该拿起法律武器用法律保护自己，当然我们也可以寻求相关律师的帮助，

7. 国家政策变更造成购房合同不能履行的

按购房合同。

对于商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定，是出现此种争议后必须解决的问题。但是由于商品房买卖合同大多属于格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。

《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。