1. 外围保洁设置要求

四星级

一、硬件设施要求

1.小区内专用固定停车泊位不少于0.8个/户。2.住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他2项以上安全防范设施。3.小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及体育活动设施4.新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。5.住宅小区15生活圈内规划配套购物、餐饮、养老、医疗、教育、交通等公共服务设施基本完善。

二、综合管理服务

1.前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。2.承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3.客户服务接待场所工作时间不少于8，其它时间设置值班人员。设置并公示24服务电话。4.24受理业主或物业使用人报修。急修20内到现场处理，一般修理24内完成（预约除外）。5.对业主或物业使用人的投诉在48内答复处理。6.住宅小区项目经理应有4年以上的物业服务工作经验，并有2年以上住宅小区项目经理任职经历。7.实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况。8.能提供5种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等。9.每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。10.每年的沟通面不低于小区住户的80%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达100%，处理率达90%以上。

三、房屋管理与维修养护服务

1.房屋管理⑴制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。⑵每年第四季度制定下一年度维修养护计划。⑶小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。⑷房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。⑸楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。⑹室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。⑺封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。⑻除建筑设计有要求外，不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。⑼对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告社区居民委员会、业主委员会和有关部门。

2.维修养护⑴巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：①每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；②每季检查1次墙体、墙面；③每年检查2次顶棚；④每年检查2次楼梯、扶手；⑤每年检查2次屋面保温隔热层、防水层；⑥每年检查2次天台扶栏、公共防盗网；⑦每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊；⑧每年全面检查2次楼板、地面砖；⑨每年检查2次通风口；⑩每月巡查1次小区各标识；⑪每2周全面检查1次公共门窗；⑫每2周巡查1次路面、侧石、井盖等；⑬每2周巡查1次围墙；⑭每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；⑮每2周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。⑵维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在2日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于2日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

3.装饰装修管理⑴受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。⑵装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门、社区居民委员会及业主委员会。⑶装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。⑷委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，及时清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，及时清运。

四、共用设备设施运行、维修、保养服务1.公共照明⑴院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。⑵保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。⑶公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。

2.电梯⑴配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实；⑵保证电梯24运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。⑶委托专业电梯维保单位按市场监督管理部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》《电梯公共救援电话96333和电梯应急救援识别码》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。⑷电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修24内完成，较为复杂维修72内完成；发生困人或其它重大事故，物业服务人员应立即通知电梯维保单位，并在15内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

3.给排水⑴生活供水①泵房设备运行情况每日检查2次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每2周1次。②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。⑵雨污水排放①公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。②雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。③污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

4.自行供热设施⑴自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。⑵每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。⑶供热季节，供热交换站内应设24值班人员，每4巡视机房和设备1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。⑷维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

5.安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：⑴监控系统，做到：①设备设施24运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；②按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；③设备出现故障，能及时修复。⑵门禁系统，做到：①每周巡视1次，保证系统工作正常；②门锁、对讲主机检查保养每季1次；③系统出现故障，能及时修复。⑶电子巡更，做到：①调试保养每季1次，保证正常运行；②保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。⑷周界防范系统，做到：①主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；②报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；③系统发生故障，能及时修复。

6.防雷接地系统⑴每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。⑵高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

7.景观配套附属设施设备⑴每日按时开启；每2月检查1次，发现损坏及时修复。⑵重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

五、协助公共秩序维护服务

1.人员要求⑴专职公共秩序维护人员中50周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。⑵能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。⑶配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

2.门岗⑴建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。⑵保障值班电话畅通，接听及时。⑶各出入口24值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记⑷对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。⑸对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。⑹保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

3.巡逻⑴制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每2巡查1次。重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。⑵每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。⑶巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

4.车辆管理⑴按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。⑵按照合同约定对车辆进行管理，车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。⑶车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。⑷收取车辆看管费的车场、车库设专人24值班，车辆出入记录规范、详实。⑸有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。⑹建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。⑺车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。⑻非机动车应定点停放。

5.监控⑴设有监控室的应有专人24值班，交接班记录规范、详实。⑵监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10内赶到现场进行处理。⑶监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6.紧急事故防范⑴对台风、洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告社区居民委员会、业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。⑵对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。⑶每年组织1次以上应急预案演习。

六、保洁服务

1.楼内保洁⑴楼层通道和楼梯台阶，每日清洁2次。地面每周湿拖2次，干净整洁。⑵楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物；栏杆每月清洁2次。⑶天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次。⑷共用门每月擦拭1次；共用窗玻璃每年擦拭2次，目视干净。⑸电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。

2.外围保洁⑴道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。⑵绿化带每日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。⑶水景开放期内，每日清洁1次。水面无漂浮物，水体无异味。⑷休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。设施表面干净，地面无杂物。⑸3米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次，目视干净。⑹标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次，目视干净。⑺天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，雨季增加频次，排水顺畅、无垃圾堆放。⑻设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周1次对公共卫生间进行消杀。

3.车库、车棚⑴地面每2日清洁1次，每月冲刷1次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。⑵天花板、墙面每2月清洁1次，无明显污迹、蜘蛛网。⑶门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁1次。

4.垃圾收集与处理⑴圾桶布局合理，方便业主使用。⑵垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。⑶建筑垃圾设置临时垃圾存放点，增设标识，围挡，集中存放，定期外运。⑷生活垃圾分类投放，有宣传、指导和监督。⑸垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。

5.卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

七、绿化服务

1.绿化养护有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：⑴对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，及时浇灌冻水、返青水，保持观赏效果；⑵定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；⑶对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%，土地无明显裸露；⑷适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；⑸对树木每年至少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。2.环境布置⑴绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。⑵绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。⑶加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

2. 外围保洁应注意什么

草坪应该不属于保洁的范围，而应该属于绿化的范围，保洁，绿化，保安和基础设施维修是物业的四大智能。

3. 外围保洁设置要求怎么写

　　1、按规定做好园区外围、公共区域及车库的清洁工作；

　　2、负责每日的垃圾清运工作；

　　3、保持外围道路无杂物，园区环境美化；

　　4、做好公共区域通道内果壳箱内的垃圾及烟蒂的清理工作，确保垃圾倾倒入内的空间；

　　5、及时跟进外围施工后现场的清理工作；

　　6、完成领导交办的其他工作，做好部门内外相关协作工作。

4. 外围保洁人员配置标准

物业保洁的日常管理是为业主和使用人提供一个优质、高效、洁净、舒服、优美的工作环境和生活环境；通过清洁的日常管理可以延长物业的使用年限、翻新周期和减少物业装饰材料表面自然损坏、人为磨损，保护物业装饰材料，取得既经济又能保持物业美观的效果。物业保洁管理工作有很强的时效性，所以其日常工作必须要做到当日清。

一、物业保洁日常管理内容

物业保洁日常管理工作可分为以下三类：

（一）日常保养工作

日常保养工作指的是几乎每天都需进行的或每年进行密度十分大的工作。如道路的保洁、绿化带的保洁、楼梯间的保洁、垃圾的收集与处理等。

（二）周期工作

周期工作指的是定期的保洁。如对管井的清洁、地面的护养等。

（三）专项工作

专项工作是针对集中情况或某种事物进行的工作。如小区卫生消杀、新入住住户装修的垃圾处理、暴风雨来临前后的工作等。

二、物业保洁日常管理的基本要求

（一）责任要分明

物业保洁管理是一项细致、量大的工作，每天都有垃圾要清运、场地要清扫，涉及物业管理范围内的每一个地方。因此，必须做到责任分明做到“五定”，即“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”。对物业范围的任何一个地方均应有专人负责清洁卫生，并明确清扫的具体内容，时间和质量要求。

（二）保洁要及时快速

垃圾每天都产生，灰尘随时会落下。因此，保洁工作要体现及时性。对每天产生的垃圾必须及时清除，做到日产日销，并建立合理的分类系统。

（三）计划安排要合理

物业管理公司应制订出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。

5. 外围保洁工作流程及标准

疫情防控物资保障措施

1.开学前物资采购到位

消毒液500kg,酒精250kg，电子测温仪30个，体温仪1300个，喷壶（大）470个，喷壶（小）210个，口罩5000个，防护服3套，护目镜30个，防护手套60个,医用帽子30个，白大褂6套，方盘(小)40个，洗手液100kg。

开学前三天，每天早上6：00到6:30,中午12:30到13:00,晚上10:30到11:00，安排专人对学校门岗，卫生间，教室，楼道，路面、垃圾桶、办公室、操场、会议室、电梯等彻底消毒，并拍照片，发总务群里，存档。

2.开学后每天早上6：00到6:30,中午12:30到13:00,晚上10:30到11:00，安排专人对学校门岗、卫生间，楼道，路面、垃圾桶、办公楼、操场、会议室、电梯等彻底消毒

3.消杀人员安排：

（1）综合办公楼、实验楼、汇通楼、校园外围、门岗、西院门岗、西院停车场、其他辅助场所：教导处负责

（2）教学楼、食堂、厕所警务室：后勤负责

（3）田径场、篮球场、看台：体育组负责。

室内地面使用含有效氯500ml/Ｌ消毒液擦拭（拖地），作用30分钟后，清水擦净。时刻保持空气流通及室内外环境卫生整洁，并拍照片，发总务群里，存档。

（2）室外路面、操场等公共区域，使用含有效氯500mg/Ｌ消毒液按照1：100的比例稀释喷洒，每日2次，并拍照片，发总务群里，存档。

（3）电梯、人员、室内桌面按要求使用75%医用酒精进行消毒处理，并拍照片，发总务群里，存档。

（4）消毒、保洁人员工作时须穿工作服、佩戴口罩，戴一次性橡胶手套，工作结束后洗手。

6. 外围保洁服务标准

二类公厕设计标准

独立式公共厕所的通风设计应符合下列要求 1 厕所的纵轴应垂直于夏季主导风向并应综合考虑太阳辐射以及夏季暴雨的袭击等 2 门窗开启角度应增大改善厕所的通风效果 3 挑檐宽度应加大导风入室 4 开设天窗时宜在天窗外侧加设挡风板以保证通风效果 5 宜增设引气排风道。 11 寒冷地区独立式公共厕所应采取保温防寒措施。 12 窗和冷桥、对外围传热异常部位和构件应采取保温措施 1 在满足采光通风等要求下应减少窗口面积并改善窗的保温性能。在寒冷地区可采用双层窗甚至三层窗 2 围护结构中应在冷桥构件外侧附加保温材料。 13 化粪池贮粪池四壁和池底应做防水处理池盖必须坚固特别是可能行车的位置、严密合缝检查井、吸粪口不宜设在低洼处以防雨水浸入。化粪池贮粪池的位置应设置在人们不经常停留、活动之处并应靠近道路以方便清洁车抽吸。化粪池与地下水源、取水构筑物的距离不得小于 30m化粪池壁与其他建筑物的距离不得小于5m。

7. 外围保洁设置要求标准

通常由物业公司找相应的外包商（清洁公司）完成这一工作。

实施的话还涉及到大厦具体有多少层，高空作业人员是否具有相关操作证书，清洁公司是否购买保险，清洗药水PH值是否在规定范围内，作业过程中大厦外围防护措施是否均做到位，当天天气情况是否适合作业等等问题。

我不太清楚其他大厦的外墙清洗过程，因为每座建筑高度不同，避难层不同，窗户不同。

我所知道的我们大厦一年做外墙清洗四次，大厦特别高，几十层洗下来通常为一个月左右。 如果你在外墙清洗时经过我们大厦，从天而降的水滴会让你以为在下小雨，然后你抬头看看天空看看大厦，会吓一大跳，有人身上绑着绳子举着水管和腰间挂着工具，进行着外墙清洗工作，那绳子就在空中摇摇晃晃，小小的人紧贴着大厦外墙，从远处看，真像是蜘蛛侠。

8. 外围保洁工作标准

保洁外围组长职责，协调人员分配，客户要求和意见。