近期，高级别会议重申房住不炒，敲打部分炒房冒尖的城市。同时，深圳楼市掀起腥风血雨，后媒体报道是因部分防疫支持贷款违规进入房地产，外加部分投资客与改善客跟进，再加之自媒体煽风点火，引爆社会焦虑，到上周日，舆论开始报道这些炒房行为。人行深圳分舵开始调查此事，现在似乎要不了了之了，看起来深圳对炒房态度暧昧，呃，怎么看着还想再吸一口。央地博弈还在继续。

多数专家都预言，本次疫情引起的经济衰退会超过2008年。我们都知道，2008年金融危机时，国内房地产有过短期的下跌，2009年9月，4万亿投资出台，国内房地产市场重归疯牛市。

现在又来到了这样的路口，不过也有很多要素已经发生了改变：

1、地方政府土地财政依赖严重，部分地方财政紧张且债务高企

2、居民杠杆从2008年的18%升至2019年的55.8%，其中2019年四个季度分别增长1.0、1.1、0.9和0.7个百分点。增长已显乏力。

3、2008年北京人均可支配收入24725元，2018年为62361元，为10年前的2.5倍。房价2008年1月的房价均价为12479元/㎡，2018年1月为62957元/㎡，为5倍。现在，一年可支配收入可买1平米，10年前可买2平米。

因为疫情导致经济下行，许多人认为政府会扛不住，最后一定会再次放开限购，通过房地产来拉动经济，同时解决地方政府的财政问题。

这种思路，实质上是将居民自己近10年的积蓄和未来30年的收入给政府与开发商，换回一个房子。地方政府拿笔钱来偿还债务、支付工资、投资等，开发商拿钱可以去偿还债务以及盖新房子。

很明显这是饮鸩止渴，不可持续。

下面从几个方面来聊聊疫情后的房地产可能的走向。

一、居民层面

普遍认为，我国经济发展速度将来会较长时间落入4%-6%的中速增长区间，加上每年1%-3%的温和通胀。大多数人的收入增长不会再像以前那么快了。

一方面居民杠杆率已经比较高，刺激效果可能有限。另一方面，购房提前透支了后面30年的消费支出。若以后居民收入难以较高速度的增长，房贷压力将不能随着收入的快速增长而大幅减轻，这会导致在较长时期内，居民的收入大部分用于归还房贷，无法产生增量消费。严重透支了未来的经济发展的潜力。

现在，疫情发展的复杂程度已经超出了所有人的预期。强化了对于未来经济增长的悲观预期。有些人已经失业，未失业的人们未来收入的不确定性增加，这必然消减购房需求。

二、货币层面

据央行数据，3月，M2同比增长10.1%，增速创三年新高，回到2017年3月的水平。而同时，今年3月房地产交易量同比减少了有30%以上。这说明，新增的M2（央妈放的水）更多的流向了房地产以外的行业，这是一个和以往不一样的信号。

M2的扩张主要通过银行发放贷款来完成，新增房货与全部新增货款的比例则可以反映房贷对M2扩张的贡献。该比例在2016年时曾高达43%，也就是说当时M2的增长中有43%都是由房贷贡献的。该比例在2017年第一季降至34%，2020年第一季度降至18%。银行的货款业务结构已经发生变化，简单容易的钱（房贷）没那么好挣了。但这也有好的一面，若将来房价大幅下跌，银行已经有了较厚的安全垫。

三、政策层面

诸多地方政府蠢蠢欲动，为解决自己的财政问题，尝试降首付、放开限购促进地产交易，都是一天内被叫停。这说明上层对于“房住不炒”的坚持与推动改革的决心。

近期，国际油价暴跌、国外资本市场大幅震荡，许多人都想抄底原油、港股和美股。结果发现根本没有投资渠道，QDII基金（使用人民币购买国外资产）都已被买爆，外汇额度用光光。据外汇局数据，2020年3月末，我国外汇储备规模为30606亿美元，较年初下降473亿美元，降幅为1.5%。

美股暴跌期间，流传着一张图：

茅台 = 波音 + 特斯拉 + 可口可乐

国内资产泡沫严重，若人民币可自由兑换，当然会卖掉茅台买波音。这就是造成QDII基金外汇额度用光的原因。

茅台当然不是泡沫最严重的资产，国内资产最大的泡沫就是房产，房地产泡沫是人民币国际化的最大障碍。试想，若人民币可自由兑换，卖掉一线城市一套房足可移民欧美澳洲，过上衣食无忧的生活。这样，外汇将很快流光。

近期，西方发达国家由于疫情控制不力，暴露了其制度的弱点。另外，欧美国家急于转移矛盾，开始敌视我国，许多华人在欧美也受到了不公正的对待，这预计会打消部分人移民、转移财产到国外生活的计划。所以现在，若推进人民币自由兑换，卖房移民致使外汇流出的人群在减少。人民币国际化对房产泡沫的冲击将会有所减小。

4月9日，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，其中提到：

在这次疫情中，美国正在强化他的美元地位，但不带中国玩，且对中国采取各种限制措施。

所以上峰正在利用这次危机，推出新一轮的市场化、新一轮改革开放。推进人民币国际化，争取更多盟友，冲破美国的围堵。

在这样的背景下，国家不可能再吹大房地产的泡沫，死心吧。

另外，北京还有几条新闻：

通州于19年12月31日宣布开建村集体土地租赁住房项目。

4月10日，北京拟大幅提高租房补贴标准。

四、当前行情与媒体宣传

近期，媒体自媒体们经常爆出“日光盘”、“茶水费”等新闻，制造房价马上要大涨的紧张氛围，使人想起16年疯狂的行情，刚需们提心吊胆，生怕错过机会，又要白奋斗好几年，或者永远不再有上车机会，掉落一个阶层。

现在房屋交易量呈V型反弹，媒体开始煽动“小阳春”要来，房价要涨。

但事实上，之所以会V型反弹，是因为中间1个多月几乎没有多少交易量，随着大家开始复工，年前未完成的交易以及这1个多月积攒的需求开始成交。反弹是必然的，难道大家复工后，房产交易还和疫情期间一样零成交？

下面是北京新房交易数据，3月交易量连去年12月的一半都不到。

京津冀二手房交易数据：

确实有V型反弹，但反弹太有限，成交量惨淡，从1套反弹到10套，成交量涨幅900%，这没有意义。小区现在进出都要出入证，咋成交？就这还有人还吹北京二手房要涨，看来中介生活不易。

另外，房地产自媒体也暴露出一个现象：

房产自媒体基本都是为投资客服务的。

这或许说明一个事实，房产自媒体们的收入基本由这些投资客带来的，也说明所谓刚需客不能给他们带来什么油水。

这从侧面反映，市场上活跃的交易者多是投资客而并非刚需客。而由于刚需客参与度太低，投资客将来退出时主要由下一位投资客接盘，所以像深圳的房地产市场，只是一个击鼓传花的投机市场。

而且，刚需客也是个伪概念，很多刚需只是因为害怕涨价的而有的焦虑需求。如果确定将来10年房产价格跑不过通胀，大概多数刚需都会消失了。

最后，放个嘴炮，随着疫情期间的积压需求在接下来1-2个月（北京因疫情防控可能更晚）释放完毕，释放时交易量应该会略超去年同期，但总体成交量一定会小于去年同期。然后受经济下行影响，成交量将逐步回落。

（如果总体成交量超过去年同期，那说明夜壶将再一次提起，有房与无房客将彻底割裂）

疫情对全球经济影响重大，经济下行在所难免，目前世界各国都采取了刺激经济增长的政策，加快了印钞速度，中国作为世界经济中重要的一环，也采取了多种刺激措施，包括降准降息，减免企业税负，投入巨资搞新基建等财政金融政策，对中国经济在疫情过后的表现还是很有信心。

房地产业作为国家的支柱产业，其在经济发展中的地位没有改变，虽然目前还是强调房住不炒和因城施策，但对相关行业的刺激必将带动房地产行业的发展。