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疫情如此,房地产该何去何从,国家如何出手?

2022-05-30 07:32:07     来源:www.dxfbaby.com
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导语:近期,高级别会议重申房住不炒,敲打部分炒房冒尖的城市。同时,深圳楼市掀起腥风血雨,后媒体报道是因部分防疫支持贷款违规进入房地产,外加部分投资客与改善客跟进,再加之自媒体煽风

近期,高级别会议重申房住不炒,敲打部分炒房冒尖的城市。同时,深圳楼市掀起腥风血雨,后媒体报道是因部分防疫支持贷款违规进入房地产,外加部分投资客与改善客跟进,再加之自媒体煽风点火,引爆社会焦虑,到上周日,舆论开始报道这些炒房行为。人行深圳分舵开始调查此事,现在似乎要不了了之了,看起来深圳对炒房态度暧昧,呃,怎么看着还想再吸一口。央地博弈还在继续。

多数专家都预言,本次疫情引起的经济衰退会超过2008年。我们都知道,2008年金融危机时,国内房地产有过短期的下跌,2009年9月,4万亿投资出台,国内房地产市场重归疯牛市。

现在又来到了这样的路口,不过也有很多要素已经发生了改变:

1、地方政府土地财政依赖严重,部分地方财政紧张且债务高企

2、居民杠杆从2008年的18%升至2019年的55.8%,其中2019年四个季度分别增长1.0、1.1、0.9和0.7个百分点。增长已显乏力。

3、2008年北京人均可支配收入24725元,2018年为62361元,为10年前的2.5倍。房价2008年1月的房价均价为12479元/㎡,2018年1月为62957元/㎡,为5倍。现在,一年可支配收入可买1平米,10年前可买2平米。

因为疫情导致经济下行,许多人认为政府会扛不住,最后一定会再次放开限购,通过房地产来拉动经济,同时解决地方政府的财政问题。

这种思路,实质上是将居民自己近10年的积蓄和未来30年的收入给政府与开发商,换回一个房子。地方政府拿笔钱来偿还债务、支付工资、投资等,开发商拿钱可以去偿还债务以及盖新房子。

很明显这是饮鸩止渴,不可持续。

下面从几个方面来聊聊疫情后的房地产可能的走向。

一、居民层面

普遍认为,我国经济发展速度将来会较长时间落入4%-6%的中速增长区间,加上每年1%-3%的温和通胀。大多数人的收入增长不会再像以前那么快了。

一方面居民杠杆率已经比较高,刺激效果可能有限。另一方面,购房提前透支了后面30年的消费支出。若以后居民收入难以较高速度的增长,房贷压力将不能随着收入的快速增长而大幅减轻,这会导致在较长时期内,居民的收入大部分用于归还房贷,无法产生增量消费。严重透支了未来的经济发展的潜力。

现在,疫情发展的复杂程度已经超出了所有人的预期。强化了对于未来经济增长的悲观预期。有些人已经失业,未失业的人们未来收入的不确定性增加,这必然消减购房需求。

二、货币层面

据央行数据,3月,M2同比增长10.1%,增速创三年新高,回到2017年3月的水平。而同时,今年3月房地产交易量同比减少了有30%以上。这说明,新增的M2(央妈放的水)更多的流向了房地产以外的行业,这是一个和以往不一样的信号。

M2的扩张主要通过银行发放贷款来完成,新增房货与全部新增货款的比例则可以反映房贷对M2扩张的贡献。该比例在2016年时曾高达43%,也就是说当时M2的增长中有43%都是由房贷贡献的。该比例在2017年第一季降至34%,2020年第一季度降至18%。银行的货款业务结构已经发生变化,简单容易的钱(房贷)没那么好挣了。但这也有好的一面,若将来房价大幅下跌,银行已经有了较厚的安全垫。

三、政策层面

诸多地方政府蠢蠢欲动,为解决自己的财政问题,尝试降首付、放开限购促进地产交易,都是一天内被叫停。这说明上层对于“房住不炒”的坚持与推动改革的决心。

近期,国际油价暴跌、国外资本市场大幅震荡,许多人都想抄底原油、港股和美股。结果发现根本没有投资渠道,QDII基金(使用人民币购买国外资产)都已被买爆,外汇额度用光光。据外汇局数据,2020年3月末,我国外汇储备规模为30606亿美元,较年初下降473亿美元,降幅为1.5%。

美股暴跌期间,流传着一张图:

茅台 = 波音 + 特斯拉 + 可口可乐

国内资产泡沫严重,若人民币可自由兑换,当然会卖掉茅台买波音。这就是造成QDII基金外汇额度用光的原因。

茅台当然不是泡沫最严重的资产,国内资产最大的泡沫就是房产,房地产泡沫是人民币国际化的最大障碍。试想,若人民币可自由兑换,卖掉一线城市一套房足可移民欧美澳洲,过上衣食无忧的生活。这样,外汇将很快流光。

近期,西方发达国家由于疫情控制不力,暴露了其制度的弱点。另外,欧美国家急于转移矛盾,开始敌视我国,许多华人在欧美也受到了不公正的对待,这预计会打消部分人移民、转移财产到国外生活的计划。所以现在,若推进人民币自由兑换,卖房移民致使外汇流出的人群在减少。人民币国际化对房产泡沫的冲击将会有所减小。

4月9日,《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布,其中提到:

在这次疫情中,美国正在强化他的美元地位,但不带中国玩,且对中国采取各种限制措施。

所以上峰正在利用这次危机,推出新一轮的市场化、新一轮改革开放。推进人民币国际化,争取更多盟友,冲破美国的围堵。

在这样的背景下,国家不可能再吹大房地产的泡沫,死心吧。

另外,北京还有几条新闻:

通州于19年12月31日宣布开建村集体土地租赁住房项目。

4月10日,北京拟大幅提高租房补贴标准。

四、当前行情与媒体宣传

近期,媒体自媒体们经常爆出“日光盘”、“茶水费”等新闻,制造房价马上要大涨的紧张氛围,使人想起16年疯狂的行情,刚需们提心吊胆,生怕错过机会,又要白奋斗好几年,或者永远不再有上车机会,掉落一个阶层。

现在房屋交易量呈V型反弹,媒体开始煽动“小阳春”要来,房价要涨。

但事实上,之所以会V型反弹,是因为中间1个多月几乎没有多少交易量,随着大家开始复工,年前未完成的交易以及这1个多月积攒的需求开始成交。反弹是必然的,难道大家复工后,房产交易还和疫情期间一样零成交?

下面是北京新房交易数据,3月交易量连去年12月的一半都不到。

京津冀二手房交易数据:

确实有V型反弹,但反弹太有限,成交量惨淡,从1套反弹到10套,成交量涨幅900%,这没有意义。小区现在进出都要出入证,咋成交?就这还有人还吹北京二手房要涨,看来中介生活不易。

另外,房地产自媒体也暴露出一个现象:

房产自媒体基本都是为投资客服务的。

这或许说明一个事实,房产自媒体们的收入基本由这些投资客带来的,也说明所谓刚需客不能给他们带来什么油水。

这从侧面反映,市场上活跃的交易者多是投资客而并非刚需客。而由于刚需客参与度太低,投资客将来退出时主要由下一位投资客接盘,所以像深圳的房地产市场,只是一个击鼓传花的投机市场。

而且,刚需客也是个伪概念,很多刚需只是因为害怕涨价的而有的焦虑需求。如果确定将来10年房产价格跑不过通胀,大概多数刚需都会消失了。

最后,放个嘴炮,随着疫情期间的积压需求在接下来1-2个月(北京因疫情防控可能更晚)释放完毕,释放时交易量应该会略超去年同期,但总体成交量一定会小于去年同期。然后受经济下行影响,成交量将逐步回落。

(如果总体成交量超过去年同期,那说明夜壶将再一次提起,有房与无房客将彻底割裂)

疫情对全球经济影响重大,经济下行在所难免,目前世界各国都采取了刺激经济增长的政策,加快了印钞速度,中国作为世界经济中重要的一环,也采取了多种刺激措施,包括降准降息,减免企业税负,投入巨资搞新基建等财政金融政策,对中国经济在疫情过后的表现还是很有信心。

房地产业作为国家的支柱产业,其在经济发展中的地位没有改变,虽然目前还是强调房住不炒和因城施策,但对相关行业的刺激必将带动房地产行业的发展。

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