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过去20多年来，由于一些地区过于依赖土地财政，加之炒房资金大举涌入，导致了房价的畸形快速上涨，老百姓收入房价比越来越悬殊。不但累积了严重的房地产泡沫，为宏观经济健康发展蒙上一层阴影，更重要的是，由于楼市的抽血作用，严重扭曲了实体经济。

从另一个角度来看，面对巨大的购房负担，民众未能享受到这20年来国民经济高速发展所带来的红利。根据某智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告，如果一个家庭（注意不是个人）想在深圳买一套房子，不吃不喝也需要39.64年；在上海，不吃不喝需要27.98年。买房压力如此之大，何谈人民群众的幸福感、获得感？

点到为止吧。

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越控越升，失了威言；富了财政，薄了民生。

疫情之下，房地产市场未来会怎样？还能“乐观”吗？

房地产1季度业绩可能要交白卷，但是疫情结束的快，房地产市场应该基本没有感觉，因为2季度就可以恢复。该有的趋势还是有。房地产市场一方面是看人口结构演变，这是相当缓慢的过程，一次新冠是不会改变人口结构的。所以，该有的需求还是会有。房地产市场另一方面看的是货币政策，货币宽松必然导致房地产价值提升。这符合房地产行业的金融属性。这方面不但没有利空，因为新冠疫情银行金融在贷款融资上保持宽松反而有利于房地产企业。

房地产企业如今最大的风险来自两个方面。一个是房地产需求下降。这依然和人口有关系，也和投资人的信心有关系。今年，我们的预计通胀会有所抬头，并不是谁能控制得了的。2005-2007，房价最快增长的时候，其实央行利率一直在提高。出现的现象就是政策无论如何紧缩，房地产价格都出现上涨的情况。当时当然伴随着城市化，人均GDP大幅度跃升也就是收入增加这些因素，但是同时也要看到，那一轮周期也发挥了一定的作用。而现阶段，周期性通胀，个人认为有抬头的趋势。

房地产另一个风险来自于资产负债率。大多数房地产企业如今的负债率高于80%。一般房地产项目，项目总预算的1/3资金就可以很好的启动。一部分通过项目公司融资，一部分自有资金，一部分金融信托，再一部分建筑公司垫款。一个房地产项目就资金落实了。但是问题在于，怎么看如今的房地产企业资产负债率都有点高。这种情况，在整个房地产周期是正向的时候，属于借鸡下蛋，越做越大。但是房地产景气周期相反的时候则很危险。而恰恰因为新冠疫情，人行降低了MLF的利率，从3.25%到3.15%，同时释放了天量的中短期流动性。流动性天然利好房地产，这里面应该也没有问题。

房地产企业的降价更多是加快周转速度。恒大75折大甩卖，这种促销本质上是抬高均价之后打折。和买衣服的价签道理类似。你要是按照价签付钱，那一般也会成为冤大头。有人统计了，实际上算下来应该在95折左右。但是实实在在的确是下跌了一点。如恒大这样的企业，资产负债率83.54%。增加房屋周转率会让他更加灵活应对手中的债务，做好资金循环。

房地产周期何时结束？

短期还是看不到，因为前面说了，货币政策使然。但是房地产长期看人口结构和城市化率。我国房地产未来最终会类似于日本这样的市场。老龄化和城市化完成是长期上可以预期的事情。现如今股市上涨的主流也不再是房地产企业。一些互联网经济，宅经济符合我们整个社会未来的走向。所以房地产企业也知道，虽然短期依然有行情和稳定，但是长期他们必须增加周转降低负债。这就是：冷暖自知。

房地产全国范围来看，应该小幅震荡不会急跌急涨！具体到某个城市，根据城市的发展规划，因城施策，像我知道的一个小县城，新政策原因，老城区房产交易收到限制，在新城区，配套设施发展齐全，开发到哪里，学校等设施就同步跟上，房价不会有大的跌头！