小菜认为：年底房地产市场普遍低迷，从房价整体趋势看，短期内房价缺乏上涨动力，2020年整体房价会以小跌为主，但还是会有部分城市房价上涨。

2020年整体房价将会以小跌为主第一、宏观政策双向调控。短期内政策目标是房价不能大涨，也不能大跌，稳房价，稳地价，稳预期；2019年政策效果也显示了整体房价的这种走势，2020年政策层面基本预期会延续，短期内房价上涨缺乏政策支持。

第二、经济持续低迷。2019年前三季度GDP增速降至6%，第四季度经济数据还未出炉，预计会低于去年增速6.6%；经济增速放缓，普遍收入下降，住房市场资金会将从积极乐观转向疑虑悲观，整体需求会减缓，短期内房价上涨就缺乏足够资金支撑。

第三、信贷政策管控。银行信贷政策延续对地产行业收紧，尤其中小房企，缺乏融资渠道，这从近期以来不断爆出中小房企破产新闻就可以看出来。2019年下半年，不少地产商选择降价促销，快速回笼资金，应对年底付款期，筹措明年项目开发资金。

个人房贷方面，10月LPR实施，投资性住房成本飙升，LPR政策将是长期的，2020年不会发生改变。不论地产开发信贷管控，还是个人房贷利率市场化，都进一步减弱了房价上涨趋势。

第四、投资性住房需求减弱，刚性需求有限。受多重不利因素制约，目前市场上的投资性住房需求已经很少了，多数城市基本绝迹！不排除少部分房价基数低、还在上涨中的二三四线城市还有相当的投资性需求；刚性需求很有限。短期内，缺少投资性住房需求，房价就缺少上涨的主要动力。

2020年部分城市房价还会上涨再好的草原也有瘦马！再严的调控政策下，依然还是会有房产上涨的城市。没办法，国家地盘太大，各个城市发展不均衡，存在自己的城市行情，整体呈现部分城市房价上涨，部分城市房价下跌的局面就是很客观的。

比如2019年，一线城市中，北京同比下跌3.99%、广州同比下跌3.37%，天津累计下跌3.78%；但是，深圳同比上涨5.58%、上海同比上涨0.81%，杭州累计微涨0.66%，苏州累计上涨20.71%！

其他城市中，宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.2%，厦门同比上涨8.15%。

对三四线城市，下跌占比较多，但也有少部分城市房价涨幅较快，比如河南南阳同比上涨21.78%，上涨幅度确实比较大。

为什么政策如此严厉，经济如此低迷，还有城市房价会上涨？首先，各个城市有自己的行情。一线城市中，北京、广州全年房价下跌，上海、深圳房价微涨，这是正常的价格波动；像河南南阳市房价涨幅21.78%，更多是自身城市特点决定的，比如15个棚改项目上马，需求激增，市场资金多，必然就会上涨。

其次，原来房价基数低。南阳就是这样，年初房产均价6900元/平米，年末已经到8500元/平米，涨幅21.78%，这是合理的。房价基数低，属于价值洼地，不光是刚需很容易买房，投资客也不会放过。

再次，棚改货币化。虽然全国2018年10月普遍完成了棚改项目，但南阳市2019年还有15个棚改项目上马，文件要求6月底前开工率要达90%以上，8月底前全部开工，势必会造成存量房供应不足，资金过多注入市场，推高房价就不足为奇。

最后，常住人口和城镇化进程。去年我国整体常住人口城镇化率59.58%，而经济发达国家普遍80%以上，截止2016年底，像美国81.8%，英国82.8%，日本93.9%，加拿大82%。如果我们的目标是80%，以我们14亿人的基数，就还有2-3亿人会进城常住，成为下一步的刚需。城镇化是一个渐进的过程，而30%-70%的城镇化率是快速发展时期，这期间内，各大城市都会享受到人口红利。

因此，小菜认为2020年在“房住不炒”政策基调下，房价大涨或大跌都是不允许的，而整体经济持续低迷，银行信贷房贷政策管控延续，房价整体延续下跌行情是合理的；而部分城市房价基数依然比较低，有的又还在棚改货币化进程中，这些城市房价持续上涨也就顺理成章。

说房住不炒和因城施策的大方向下，个人觉得2020年房价总体来说总体应该还是比较平稳，但部分热点城市应该有小幅度上涨，部分三四线以下城市和人口净流出的城市会有小幅度下跌，故应该需要具体分析。而且随着棚改的落幕，房价暴涨的预期已经没有了！