办公楼物业关注之一：预见性管理

每当在灾害性天气来临之前，有不少物业都会提醒住宅业主要关好门窗等，以防可能造成的损失。而对于写字楼来说，这类预见性管理也是十分重要的。据东湖物业李风总经理表示，虽然预见性管理体系在国内写字楼物业管理中运用得还不是很普遍，不过在部分国家，每当一幢建筑物落成后，就会有专业的维修保养公司开始按照既定的计划、规范对设备实施管理，并贯穿于设备运行使用的整个生命周期。

据了解，预见性物业管理体系主要包括运行管理和预案管理两大主要体系，前者主要包括在综合性的物业中设定合理的各种气象、季节、客户需要的运行模式以及为防范有关故障而制定的措施，比如制定不同季节和气候条件的灯光模式、保洁工检查室内照明对所在楼层的客用设施发生的异常情况在第一时间进行报修和处置等等；后者则是对于自然灾害、设备的突发性故障以及灾害性事故的预见等等。

比如在某次台风登陆前夕，东湖物业所负责的某写字楼物业就按照预见性方案中的条目，进行了以下工作：

检查上下水管是否堵塞。在按时疏通的前提下再次进行检查，并对可能发生的堵塞隐患进行排除。确保大雨时能发挥作用；

关闭所有可开启窗户。要求保安人员在台风影响到来两小时前，关闭一切可开启门窗，并检查数次：

地下车库排水泵运行状态检查。设立备用水泵，以便在该设备发生故障的时候可随时更换并投入运行；

树木防倒伏的加固措施。因银杏、水杉容易发生倒伏，在此之前已用钢丝绳固定，在风暴到来前重新进行检查，预防风力过猛导致断裂。同时预备多根备用钢丝绳等等。

办公楼物业关注之二：智能化的监控系统

不少智能化大厦，监控、照明、机电设备等系统都实现了中央控制，但控制桌面仅在有限的区域。为了充分提高智能化的运行效率，使智能化系统最大程度地服务于物业管理，最大程度地提供人性化的服务，东湖物业公司将大厦的监控、照明及机电设备等系统的桌面接入管理处总经理办公室电脑系统，使大厦管理者能通过电脑屏幕在第一时间了解大厦系统的运行，各电视监控画面状况以及异常情况的发生，并不断通过管理监控调整智能化管理的方案。通过集成监控，充分提高大厦智能化系统应用功能和运行效率。

比如某大厦的一层东侧为自助银行，由银行自属的监视系统监控。

由于银行自属监视系统非办公时间无专门人员值班监控，常常会发生自助银行存取款纠纷。所以大厦的物业管理处了解到这一点，就主动与银行联系，为自助银行各监控探头加装了一个分配器，以最小的投入实现了管理处监控室对自助银行非办公时间实施监视，大大减少了纠纷的发生。

办公楼物业关注之三：用仪器和保安给安全上两把锁

办公楼的安全问题向来是业主和在其中的工作人员最为关心的，据东湖物业李风总经理介绍，要保证写字楼的安全问题，需要用相关智能化设备和保安人员的细心给安全问题上两把“锁”。

首先，在办公楼管理过程中，可以充分发掘智能化潜力。比如在大厦各楼层通道设有红外线检测仪，在非办公时间开启，用以监控各楼层，防止在此时间内人员进出。这样，当保安人员进出用户楼层时，红外线检测仪将准确地记录下其进出楼层时间。通过巡逻人员与中央监控室人员的时间通报记录，与红外线检测仪记录下的数据比较，可以达到监控保安人员巡逻状况的目的。同时，设立通过红外线检测仪进行巡更管理的过程控制管理预案，根据设备能记录人员进出报警时间的特点，通过管理者的定期检查，将设备应用到保安管理中，不仅起到了巡更作用，真实准确记录保安巡视巡逻时间及次数，使保安管理更严密和规范，同时确保该系统时刻处于良好的运行状态，充分发挥了智能化设备的作用。

而在保安巡视方面，尤其是在夜间巡视时需要对所有用户的门都要仔细检查是否锁上，有的客户由于离开时匆忙，忘了锁门，遇到此类情况，一般巡逻保安会在汇报之后，取出该用户封存的备用钥匙信封，并且向用户负责人通报所发生的情况，在征得同意后启动预案，将门锁上.