7.产权过户

当银行审批通过（此时银行还没有放贷），买卖双方办理产权过户手续，就是指房产证改名成你的名字。因为房管局有多个产权登记中心，貌似是到中介公司的注册地所对应的产权登记中心来办理产权过户的。

8.物业交割

当银行放贷之后，新的三证肯定也已经办理好了。此时就可以进行最后一步物业交割了。原房东将水、电、煤、物业费等费用结清，当然最重要的是房东要将户口迁走（另有协议除外）。你可以拿着你的新三证去派出所进行核实。一旦你签了物业交割单，房东就可以领取尾款了，而中介也没有责任了，所以这一步需要谨慎，有些该原房东做的事情必须让他做完。后续你可以拿着新三证去办理水、电、煤、有线电视等更名。一般都不需要原房东的证件信息，但有线电视需要，原房东没去的话，需要有一个原房东签名的委托书。

最近产权商铺热闹的要属北京庄胜崇光（sogo）百货，庄胜广场南馆小单元分割产权销售，由北京庄胜崇光（sogo）百货20年承租经营，逐月返现，租金平均在8.5%以上，20年累计本金＋租金收益可达270%左右。20年的回报期，20年后还可与北京庄胜崇光（sogo）百货协议续约。

广告说，北京庄胜崇光（sogo）百货是一个范本，崇光北馆自1998年6月24日开业，购买南馆算是分享的一个7年的庄胜商圈，sogo年近20亿元营业额，分享一个年均8.5%有银行担保的高收益型理财样本。

罗科（化名）一位活跃于地产界的分析师，在他看来，现在许多项目的承诺收益最终可能只比银行存款高一点点。

他介绍，市场上不乏开发商玩财务技巧，开发商开出8%、10%、12%的售后包租收益率，往往是通过提高商铺售价来实现。例如，本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元/平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%。但投资者的实际房产收益却为－50%，实际价值为售价的一半，实际年收益就只有3%。

他说，除了财务问题，在合同问题上，开发商更是一个大行家，投资人则是一个大外行。即使开发商承诺回租回购甚至抵押担保，如果您是内行的话，看了这个合同，会发现因为抵押担保都有年限，而许多人都会忽视“对什么担保，担保的主体”这些细节，这里面的陷阱会让你在打官司时很被动。

罗科分析，产权式商铺是上世纪70年代左右欧美开始流行起来的投资方式，在北京，一些比较好的商场一年的租金可以达到60000～70000元/平方米，如果按8年回收，400000元/平方米，如果经营成功收益是很高的。再如上海市产权式酒店平均日租金8.3元／平方米，从理论上考虑，售价与租金对比，上海产权式酒店的投资回报率能够达到7%～10%。

几年的市场经验，投资商铺，最怕三五年内项目一旦销售完成，开发商即套现出局，承租商背着巨大的租金成本，往往难以保证经营10年。现有银行担保的商铺时间长度上就各有不同了，有的三五年，有的10年甚至最长20年的。

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房产投资新理财方式

罗科说:“产权投资产品在一个5年左右的中线投资期内，能达到6%～8%的年回报率是较为合理的，那些投资期限动辄10年或20年以不碰为妙。”罗科表示，经济运行的内在规律，国内经济运行的周期大体为5～8年，产权的投资与股市一样，是经济的风向标。因此，产权投资行为是一个中线投资行为，周期以5年为中值，少则3年，多则8年，再长的话，投资收益风险和经营公司履约能力的风险都会陡然增加。

许多开发商往往一口气盖十几万平方米的商场，却在当地找不到那么大的消费量，如果盖一个四五万平方米的商场以后卖或者自主经营都没有问题，十几万平方米的，招商可能招不起来。如果是四五万平方米可能很容易招起来，人气很好。如果十几万平方米，招了四五万平方米，仍然会感觉到很空。招商期间最好能吸引到一些主力商家进驻，比如星巴克、钱柜等等。

消费市场的问题，并不是一件容易的事。罗科认为，那些冷僻的业态，比如茶叶、陶瓷等等，个人投资多个商铺在资源方面会很有阻力。譬如茶叶市场，基本上都是福建、浙江的商家，如果买十个店铺，因为没有这些招茶商的资源，这种招商很费力气。

罗科举例说，每一个商业都必须考虑周边的市场才能做起来，如果一定要从远处吸引人，那么肯定会有压力。譬如，巨库这个失败案例，巨库设计是针对年轻人的，而且很另类，而从安定门到西直门都是国家各个部委在居住，年龄偏大，年轻人比例小，而且有距离。

但是，罗科同样认为，产权投资理财前景是可观的，用好了能带来相当优厚的回报，但要最大限度地规避风险。因为，近10年来，产权式酒店平均投资回报率高于商铺和高档公寓等不动产投资指标，产权式酒店的平均年增长达到15.8%。到1995年，已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店，美国的“产权旅馆”已超过了1000个。

截止到2004年年末，国内产权式酒店项目也不过200多个。从国际经验来看，产权物业投资会不断派生和细分，譬如产权式酒店在国内被细分为度假式的，也有商务式的，还有分时度假为旗号的旅游式产权酒店。在国内，物业产权从1995年开始流行，并迅速在上海、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地出现各种形式的产权酒店。

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买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部门产却又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

对贷款的买受人来说在于卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买房的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

西安市二手房过户费用如下：

1、交易手续费：住宅6元/平米；

2、土地收益金：房改房按房屋成交价格的1%征收；经济适用房按经济适用住房面积部分相应价款15%征收；安居工程房按成交价格的2%征收；

3、登记费：住宅：80元/套。

4、核档费：私产50元/证；单位产100元/证；

5、营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，个人住房销售应缴纳营业税，税目为销售不动产，税率是5%，此税种由卖方缴纳。

根据财税12号文件规定，自2011年1月28日起，对个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

6、个人所得税：成交价（或评估价）的1%。

7、城建税：按营业税额的7%征收。

8、教育附加费：按营业税额的3%征收。

9、地方教育附加费：按营业税额的2%征收。

10、契税：缴纳比例为3%。根据契税政策规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。