最近，人民银行上海总部在上海房地产信贷工作座谈会上强调，严禁以房地产作为抵押，通过消费贷款和经营贷款等形式，违规向购房者提供资金。

很多人对这个政策不太了解，做了一些错误的解读，今天我给大家简单分享一下。

1、关于贷款的性质和用途借款人在向银行申请借款的时候，需要指明资金的用途，比如房贷就是用于买房的，消费贷就是用于消费的，经营的就是用于生产经营的，按要求贷前银行要审核，贷后银行要监督，不能把用于消费和经营的钱投资到房地产，否则房产调控政策就失效了，这就是人行，提出的问题根本。

2、借款用途变更后的危害由于北上广深等地的房价比较高，投资房产会有较高的收益率，所以有人就会想办法钻空子，利用自己申请到的消费贷和经营贷变更用途，投资到房地产上，这样就会让住房贷款总量增加，破坏了国家关于住房贷款总量不增的基本政策。

我国在控制房价的时候，要求必须要有一定比例的首付，这部分需要使用自有资金，如果有人把经营贷和消费贷当做首付，就等于放大了贷款比例；如果有人把自己的房子抵押贷款，然后用于炒房，这样也会增加计划外的增量资金。

由于资金量的增加，必然会抬高房价，造成我国住房价格难以控制，今年一季度，我国部分地方房产售价上涨，就和消费贷，经营贷转入房地产有一定关系。

3、我国目前对个人房贷的整体要求为了贯彻住房不炒的原则，我国对个人住房贷款的整体要求是：总量不增，利率稳定。

所谓总量不增，就是为了防止资金过多流入房地产，从而推高住房价格，从上海人行发布的消息看，有些银行违规帮用户变更贷款用途，对此人民银行进行了相应的处罚，我认为这是监管的正确态度，对，防止房价过快上涨是有好处的。

所谓利率稳定，就是指个人住房贷款利率保持稳定，现在我国基础利率已经变更为lpr利率，人民银行要求在8月底之前要完成利率的转换工作，如果利率跟随lpr变化，那么就可以实现利率市场化 资金在楼市和其他市场的收益率，可以通过市场调节，这样也可以防止资金在楼市和其他市场之间寻找利润空间，从而起到稳定房价的作用。

总之，人民银行提出的严禁房抵贷买房，是指的禁止用房地产抵押申请的消费贷和经营贷流入楼市，并不是说不允许住房抵押贷款，对个人按揭也没有影响，对稳定房价是有好处的。

大家好，我是勇谈。23日，央行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会强调严禁“房抵贷买房”，其实意思也很简单就是不允许“违规资金流入楼市，继续哄抬房价”。可以说自从深圳北曝出“经营贷资金流入楼市”后（随后未被确认），不过确实也给大家提了一个醒“违规资金流入楼市的口子真的很多”。借此机会简单谈谈我的观察。

房价不正常上涨的时期其实都伴随着大量违规资金的流入，这也是提出“房住不炒”的初衷仅仅依靠居民居住需求来助长房价，房价上涨很难超过GDP增速，但凡超过基本意味着“有大量的投资、投机资本进入”

图上所示是2000-2018年国内商品房销售价格走势图，令人印象最深刻的时间段其实是2000-2006年我国商品房初期阶段。这个阶段的房价同比增长只有6%以下（个别年份在3%以下），但是国内GDP增速是多少呢？

图上所示是1990-2020年（现阶段）国内GDP增速走势图，可以看到在2000-2007年之间也是进入21世纪后国内GDP增速表现最好的阶段。这个时候的GDP增速基本维持在10%左右，甚至最高达到15%附近，但是这个时间段的房价涨幅是多少呢？6%以下！！这个数据起码说明了一个问题“在没有大量违规资金或者炒作投机资本进入楼市的情况下，房价上涨是很难超过GDP 增速的”，我们也可以做出这样一个判断“房价上涨超过GDP增速就说明有大量投资、投机资本进入”。

经历过2018-2019年融资端调控的考验后，越来越多的房企或者资本把精力放在了“一二线（尤其是一线）城市”，这也是为何一线城市的房价波动这么引起央行注意的原因

包括房企在内很多资本已经意识到房地产的“黄金时期”已经过去了，至于“白银期”能够保持多久？谁心里都没谱，但是有一点是可以肯定的“一线城市的黄金期远未结束”。对于一线城市来说无论是住宅还是商业地产都拥有大量“可投资”的可能性。如上图所示，在过去20多年的房地产发展过程中都有过很多“相似”的情节，但是类似于2017-2018年这样情况的还是比较少的，2018年的住宅销售套数比2017年少了6万多套（大概率2019年也是要少的）。相比于2008/2014来说，此次调控更加稳，但是无疑持续时间更持久。说句实话目前房地产行业面对的现实情况是“钝刀子割肉”，虽不致命但很难受。

虽然说经历了2年多的融资端调控（禁止违规资金流入楼市），但市场上房产投资风依然存在，尤其在一二线城市房产投资风依然存在的原因除去房产收益稳定且保值外，主要跟国内可投资渠道过少有关，更何况此次疫情不少城市出台的“企业经营贷”利率过低

股市不景气，期货市场风险太高也就是意味着国内不少有闲钱的机构或个人总要有个投资渠道。虽然说“房住不炒”已经提出了3年多，但是并没有解决好“投资渠道”的问题。2019年国内GDP总量已经高达99万多亿，国内有钱人、有钱的企业是一般老百姓无法想象的。一线城市作为全国各种优质资源、富人的集聚地，自然房产就成为首要考虑对象。更何况包括深圳在内为了应对此次疫情带来的企业经营风险出台了优惠版的企业经营贷，仔细核算后发现企业经营贷利率优惠后竟然比房贷利率还要低（有人计算过只有3%点多）。这也是为何有人疑虑“企业经营贷资金流入楼市”的原因。

过去很多老板都是用“房子抵押做生意”，2020年出现了“房子抵押投资房子”的事情

身边就有过这么几位老板，做传统的零售批发生意。在过去几年公司的流动和周转资金都靠自己的房产抵押贷款来进行的，但是说句实话一年到头挣的钱没有买房卖房来的多，关键是省心（这点有过做实体的朋友应该深有体会）。尤其是遇到今年这样的疫情后，传统行业受到冲击起码半年内缓不过劲。哪怕银行给予再大的贷款利率优惠最终还是要还的，但是用银行的钱再去投资房产坐收渔翁之利是不是更划算呢？

消费类贷款和经营性贷款流入楼市主要问题还是出在“监管上”，央行此次表态就是要加强监管包括美国和日本因为房产爆发经济危机的关键还是“监管缺失”，不要期待银行自查

金融类产品其实最难的就是监管，监管如果出现丁点漏洞就会造成很严重的后果。大家需要明白的一个事实“银行已经成为不得不为房地产“输血”者”！撇开个人70%的房贷不谈，仅仅2018年房企总资产超过85万亿，负债率超过79.1%就够银行“头疼”的了，毕竟这些资金中大部分都是来自于银行。所以，期待银行自查基本不现实。毕竟银行如今也是要盈利的，自然哪个行业给予的贷款利息高就会给谁。依靠“存贷差”获利这点在任何时候都不会改变。

先是深圳，后是上海，足以说明央行对于一线城市房地产调控的重视

房产投资风说到底本身就是从一线城市蔓延到全国的，所以一线城市的很多做法都会自然被下面的小弟们“效仿”。从各行各业开始逐步恢复正常后，已经有包括广州、青岛、济南、驻马店等一二三线城市出现了“一日游或三日游”的情况，足以说明国家对于房住不炒的调控是认真的。如果这个时候出现了个别城市“钻空子”导致房价上涨的情况发生，那么无疑很容易导致前期几年的调控付之东流。

综上，严禁“房抵贷买房”其实就是对于前段时间的“补漏”。“房住不炒”这个口子真的不能开，毕竟如今国内合适的投资渠道太少，房产还是投资品的属性没有改变。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。