以前的城镇化思路是控制大城市，积极发展中小城市。受限于土地不足，大城市过去都是控制人口规模，尤其是北京、上海，还要将人口向外疏解。

现在土地审批权下放，相当于打开了城市扩张的大门。各省可以自主将永久基本农田以外的农用地转建设用地，解决建设不足的问题。而试点城市更是连永久基本农田都可以自主农转建。

这意味着不再追求城市平均化，对城市规模的抑制得到解放。

自主权下放最多的8个试点城市：北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。这里面，有四个直辖市、四个省。这些省市，无一例外，全是经济发达、用地需求大的省市。

这些试点省市的分布，你会发现一个共性：都和中国最大的城市群紧密相关。

北京、天津：京津冀城市群；

上海、江苏、浙江、安徽：长三角城市群；

广东：粤港澳大湾区；

重庆：成渝城市群；

4大城市群全部覆盖到了，这几乎是赤裸裸地表明要扶持城市群和中心城市的发展。

看似简单的一个土地审批权，代表的是城市间土地供给格局的改变，代表着土地资源配置理念的转变。

城市格局正在迎来大变，土地审批权下放不过是长期调整过程的一小步而已。更重要的是以小观大，城市群、大城市化已经走上不可逆转的道路。

土地审批权的下放，还有一个关键的背景：疫情冲击，经济萎靡。

地方怎么度过这个危机？出台了这么多减费降税、补贴政策，资金缺口怎么填？

土地财政不就是地方最好用的“ATM”机吗？地方有了自主审批权力后，得到更多的建设用地，不管是用来建厂也好，建房也罢，能让更多的投资项目能找得到地，不仅仅能带动投资，带动经济，还能通过卖地来解决财政收入的燃眉之急。

下放土地审批权到省市，地方有更大的土地规划和拍卖的权力，一定程度给当下的地方财政提供支持。楼市调控就可以不用松动太多，达到房住不炒下的平衡，这一招，真高！

这一次土地管理制度的变化，既是救市的举措，也说明了城市格局终究是向着城市群、都市圈、大城市化的通途前行，千万不要背离这时代的大潮。

大家好，我是勇谈。3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，赋予省级人民政府更大用地自主权。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。此次消息出台后，无疑让楼市震惊，毕竟这无形当中会给予地方更大的用地权限，地方的土地供应将会更加充足，从土地供应来说对于稳定甚至下调房价有一定的作用。借此机会简单谈谈我的观察。

楼市的发展基于土地，地方城镇化的发展一定程度上也取决于土地，毕竟地方可以获取的财政手段不多第一、随着城镇化发展我们发现了几个问题“大城市面临无地发展的窘境”“中小城市因为可出售土地不多没有发展资金”。以北上广深为例，在这些一线城市城镇化率早已经破了70%的城市早就没有了土地可以发展；以其他三四线城市为例，因为我国税收制度的原因导致地方能够获得财政收入的手段很少，这也是不少城市都靠卖地求生的原因。但是这些城市说句实在话，固有城区面积狭小，城市扩建过程中肯定会存在各种各样的征地，但是牵扯到耕地问题就需要国务院批准。这一来二去就会影响城市化发展进程，把权限下放后，无疑地方就具备更多自主权。

第二、盘活农村闲置用地一直是我们研究的方向，解决好了城乡一体化发展会提速，也有利于缓解城市土地资源不足的问题。对于农村土地有所了解的朋友应该知道，农村土地分为几种：永久耕地、林地和自留地；可以说除去永久耕地外林地和自留地在广大农村普遍存在。因为土地性质归村集体所有导致了很多土地无法流入市场。土地资源对于城市来说一定程度上是稀缺的，这也是为何会造成房价持续上涨的原因。

给予省级更大的土地审批权限可以理解为地方可以通过供需端调控来影响房价，加上国家的融资端调控不放松，楼市未来只会更加稳健看过我文章的朋友应该知道，过去很长一段时间调控我们都是通过供需端进行的，但是效果不好。至于为何如此？原因就在于过去很长一段时间我国房产整体处于供不应求的局面，加上资金管控的不当导致大量的资本涌入楼市，房价大涨就是必然。不过在2019年我国城镇居民人均住房面积超过40平米，且房价高企的今天来看，房产整体供过于求已经是事实。融资端调控+供需端调控同时进行，显然有利于高房价问题。几点愚见：

第一、房产问题最终还是要回归到市场问题，融资端调控只是过渡未来供需端调控还是主流。2019年开始的融资端调控效果很显著，在融资困难的情况下房企不得不降价促销（起码不敢随便涨房价）；但是对于一线和新一线城市来说本身土地资源有限就是事实，哪怕进行再严格的融资端调控也很难掩盖房价持续上涨的事实。那么给予地方更大的权限，将过去的一些集体用地改变属性变为建设用地有利于一定程度上缓解建设用地不足的尴尬。

第二、城市群建设和城市一体化建设都需要省级政府进行协调的工作，没有土地权限能做的也很有限。根据观察来看从2016年提出国家级城市群和国家中心城市后，一直进展缓慢，其主要原因就是地方很多工作推进都需要国务院来批准。从市——省——国务院这一层层的过去就是时间，而把土地审批权限下放后无疑会加快城市之间、省份之间的一体化进程。

国务院改革土地管理制度目的就是为了激发闲置土地活力，对于楼市的影响有限大家需要明白一个事实“楼市仅仅是指的商业和住宅”，但是地方发展过程中对于土地用量最大的其实还是工业和企业用地，包括地方招商引资最大的筹码其实也是土地，所以从这点来看国务院此次改革土地对于楼市的影响极其有限。几点观察：

第一、房地产经济的使命即将或很快就会结束，以工业企业为主的实体还是未来带动经济发展的主力。我国房地产的发展主动力要归咎于居民居住需求和城镇化建设，在常住人口城镇率已经破60%和城镇人均住房面积超过40平米的情况下，房地产发展的时间已经不多。这跟土地供应或者其他调控关系不大。

第二、永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项其实很多省级都在做，国务院此次操作顶多算是“成人之美”。开始之前跟大家分享这样一个例子：过去多年城中村拆迁安置是如何进行的？其实这里面就涉及到一个问题“农村集体用地转换为建设用地的审批问题”，包括都市村庄附近的农田被征用做工业、住宅或商业用地。其实过去很长时间地方都一直这样做，国务院此次改革土地管理制度更多的是“成人之美”。

综上，国务院改革土地管理制度对楼市的影响极其有限，个人观察只不过把过去地方在做的事情给“合法化”了而已。毕竟过去很长一段时间地方城市化进程和征地都是一直在进行，此次权利下放与其理解为土地改革还不如理解为“国务院默认了地方的做法”。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。