大家好，我是勇谈。进入3月份后越来越多的城市开始通过放宽落户、购房措施等方式来试图尽快恢复经济。对于国内绝大多数城市（甚至包括深圳这样的一线城市）来说房地产行业对于经济的发展还是起到了至关重要的作用。对于地方试图通过放松落户、购房政策等方式来引导购房者购房大家其实大可不必理会。借此机会简单谈谈我的观察。

放开、放宽落户条件未必是为了“刺激”房地产，目前来看但凡试图刺激的都被“叫停”放开、放宽落户条件基本已经是趋势，这关系到我国城镇化建设大局能否按时完成，其很大一部分目的就是为了解决我国常住城镇人口及户籍城镇人口不一致的问题

很多人对于国务院要求放开、放宽落户的要求不太理解，其实很简单，一组数据就能够让大家明白。图上所示是近10年我国城镇人口走势图，可以看到2019年我国常住城镇人口总数在8.48亿左右，按照这个数据来计算我国常住人口城镇化率为60.6%；但是实际上我国还有另一个数据“户籍人口城镇化率”这个数字是多少呢？44.38%！！也就是是仅仅户籍城镇人口与常住城镇人口之间的差距就有16.22%，也就是有大约2.27亿人。那么其中到底有多少人是因为这样或者那样的原因导致农村户籍不能迁移到城市呢？全面放开或放宽城市落户条件其实就是为了解决这个问题。

随着城市化发展农村户籍与城镇户籍之间的差别越来越小，甚至在不少地区出现了农村户籍比城镇户籍吃香的局面，这样就会造成一种影响“未来农村拆迁安置需要支付的费用会翻倍”

需要知道的是目前国内大多数城市框架发展都是通过征收周边附近农村宅基地、耕地等形式来进行的，过去能够进行规模城市扩建的很大一部分原因就是农村土地便宜（跟城市里面的土地相比简直就是白菜价）；但随着城镇化发展和老百姓的见识越来越多，大家已经不是以前的“傻白甜”了。这样的结果就是地方想要征收土地需要付出的成本越来越高（尤其是城市近郊），图上所示是2010-2018年房企土地成交价款及土地购置费用走势图，可以看到过去小10年房企实际土地成交价格并没有增长多少，但是从2016年后房企的土地购置费用则飙升！为何会如此？主要原因就是土地补偿费、安置补偿费用等骤增导致的。

大家需要明白的一点是“目前国内多数城市的拆迁安置都是按照户口（或者房本）来进行的”，也就是说如果一个农村家庭的户口本上人数越少，地方和开发商需要补偿的费用就越少。我们做个假设，假如2.27亿的农村人口（实际居住、生活在城市）中有10%的人通过放开、放宽落户政策顺利落户城市了。那么未来地方是不是可以少给予这10%的人补偿呢？相信为了达到这个目的，不少城市会采取各种办法来“引诱”大家落户，这个账其实很容易算得清。

2020年虽然经历过此次疫情后，国家层面并没有明显放松地产调控的意思，只不过是在金融端释放了大量资金前段时间湖北荆州房产调控被叫停后，已经是今年第7个试图放松调控被叫停的城市，足以说明高层对于房产调控的决心

现实生活中很多人往往愿意信任房产从业者或者开发商、置业顾问的说辞，也不相信官方的声明。说白了这也是改革开放这么多年后很多人都养成的一种“投机心理”在作祟，哪怕已经经历了几年的“纠错”仍然有不少人还是习惯于“钻空子”。这里面其中不少都是房产从业人员，房地产行业这么多年的快速发展离不开“演技”，这点大家需要清醒认识。只不过如今不少城市的房企开始试图涨价或者取消优惠购房，跟第一季度（包括现在）央行为了维持市场流动性而释放大量货币有关系。可以说房地产行业算是所有传统行业中复苏最快的，这也跟房地产行业本身体量过大，对于资金吸附作用过大有关系（2018年房企总资产已经突破85万亿，负债率高达79.1%）。

一二线城市和部分三线城市被住建部严格监控，城市本身能够采取的放松调控措施极其有限

在不能取消限购、限贷、限售等调控的前提下，提高公积金贷款额度、降低首付比例算是地方能够采取的极限操作了。但是明显这次试图降低住房贷款首付比例的行为不被允许，而公积金贷款额度提升本身的受众群体就极其有限。根据计算来看三四线城市一般缴纳公积金的人数不足市区人口的10%！这么点基数自然很难撬动房地产市场。所以，对于很多城市来说只要限购、限贷、限售不取消，不采取降低首付比例等措施来鼓励大家购房，基本上地方采取的措施对于楼市的影响极其有限。

复工复产后地方试图通过房地产拉动经济复苏的心情可以理解，大家不用过分在意房地产经济在较长一段时间内还是会持续存在的，这跟地方的土地财政依赖有很大关系

长期地方养成的“土地财政”依赖短时间内很难改变（甚至不会改变），城市建设、招商引资等都是需要财政给予大量的资金支撑的，而出让土地引进大开发商就是最快途径。尤其是今年疫情影响下不少城市的土地财政空缺也已经超过了2个月，疫情后不少城市加快、加大土地供应是大概率。国务院今年也给予省级大量的土地支配权，这些都会鼓励地方通过征收并出让土地的方式来获取大量发展资金。更何况包括国家在内都不会允许房地产出现任何问题，地方扶持或给予照顾也是情理之中。

放开、放宽落户对于房价的影响真的不明显，这点从这些年几大城市的房价走势可以看出来

根据媒体公布的数据显示2019年人口净流入最多的城市为杭州、深圳、广州、宁波、佛山、成都、长沙、重庆、郑州和西安。但是新房价格走势如何呢？图上所示是2019年这几个城市（佛山数据暂无）新房价格走势图，可以看出房价大涨的城市只有西安一座！！而西安价格大涨的原因大量还是归功于“补涨”。基本上我们可以做出这样的一个判断“放开、放宽落户对于城市房价影响并没有想象的那么大”，原因是什么呢？这些人口流入要想真正形成购买力至少需要2-3年的时间，更何况其中还包含了部分原本就在城市生活、工作却没有落户的人群呢。

综上，全国各地放开、放宽落户是一种趋势，在“房住不炒”定调不变的情况下，地方能够做的极其有限，也很难对房价造成什么实际影响。除去对于房地产企业有点提振信心作用外，实际作用还是要看老百姓“买不买单”。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

各地放宽购房政策，是刺激楼市的惯用手段。

目前疫情情况下，各地的消费低迷，楼市更加冷清，政府为了刺激楼市消费，就会出台各种利好政策，促进消费，保证经济稳定。

中国楼市在经济体系中占的比重比较大，楼市的稳定，也会促进经济稳定。放宽购房政策，也是保障楼市的稳定。08年非典过后，全球经济萎靡，金融危机，中国大力发展房地产，保证的中国经济稳定发展，目前形势也一样，受新冠疫情影响，全球经济严重萎靡，各国都停工停产，部分复工复产后，又受交通物流影响，产品无法销售出去。全球经济已经受到了严重的影响，国家为了保障经济稳定发展，就是会出台各种政策，刺激楼市。