二线城市经过了2016--2018年这一阶段的房价暴涨，随后进入横盘甚至下降周期，所以很多人看来二线城市在2020年看来是市场很安静；然而房价上涨的情况实际上在三四线城市一直到了2020年还在坚挺，个别三四线城市房价甚至上涨；与此同时一线城市的房价在2020年，又在上涨。如果看清这个交替变动的情况，就会知道2020年貌似安静的房产市场其实在暗流涌动，2021年房产市场也不会波澜不惊。

一、2020年房产市场为什么给人的感觉是下跌的？这主要是因为很多北方城市在2020年经济恢复不太好，在经济下滑的城中，北方城市几乎全线崩 溃；同样，以郑州、济南、青岛、天津等为首的北方城市， 由于2016--2018年的房价透支，已经下跌了一两年的时间，网络上一直在唱衰这些城市的房产。这就给人感觉好像房价下跌了多少一样。其实你再去仔细研究这些城市的房价，降价的都是郊区甚至远郊的房产，市中心核心地段，房价是不降反升的。比如青岛崂山房价这两年时间已经到了天价。

二、城市分化日趋严重。一线城市的房价长点降点已经与普通百姓无关了，毕竟总是买不起；二线城市是很多新市民不得不去购置的资产，这些城市的房价才是影响整个社会对房价感受的基础。二线城市在2020年确实是一个不太景气的情况，但是也要看到很多二手房在降价才能卖出的同时，交易量在逐步恢复；2021年，我认为最难的将是三四线或者小县城 的房产。这些地方的房产在过去的一两年是上涨的，现在基本到了一个历史高点，2021年开始预计将是从山顶开始下行的节点。最可怕的是，三四线城市和小县城的房产一旦开始下跌，将是无人接手的状态，毕竟外来人口减少，本地人流失严重。

三、应该持有哪里的房产？我的建议，如果在三四线城市或者县城，留出自住的房产，其余多余的最好尽快出手，换成二线城市或者中心城市房产，只有这样，你才可能在现在二线城市低迷的房市下，尽快买到未来保值增值的房产。

房产大涨大跌都不是政府希望看到的情况，因此不要认为会像前几年那样买了房产就翻倍的增长，那样的好日子已经永远不复返了，但是，二线城市还是可以值得长期持有的。

随着2021年两会的召开很多投资者开始对房地产行业的发展与变化关注度提升，而当前关于房地产市场上涨与下跌众说纷纭，宏观调控与政策支持不断出台，导致投资者对房地产行业的解读能力开始变弱。

今天社长将综合当前房地产市场的变化，以及2021年1-2月份房地产市场数据的公布，深度解析2021年房地产市场的未来。

2021年国家统计局数据公布近期国家统计局公布数据显示，全国规模以上工业增加值同比增长35.1%，比2019年1-2月份增长16.9%，两年平均增长8.1%，为近年来同期较高水平。

1-2月份经济运行保持恢复性增长，积极因素继续增多，受疫情因素的影响以及美国债券收益率增高的影响逐步开始减弱，各个市场恢复活力，房地产市场也不例外。

1-2月份，全国固定资产投资(不含农户)45236亿元，同比增长35.0%，比2019年1-2月份增长3.5%，两年平均增速为1.7%。

房地产开发投资增长38.3%，两年平均增长7.6%，全国商品房销售面积17363万平方米，同比增长104.9%，两年平均增长11.0%；商品房销售额19151亿元，增长133.4%，两年平均增长22.3%。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示，房价、房地产投资、土地成交等房地产市场各个领域，今年1-2月份也都受到了去年同期低基数的影响，所以有不同的表现。

1—2月份，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%；土地成交价款503亿元，增长14.3%。

1—2月份，商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；比2019年1—2月份增长23.1%，两年平均增长11.0%。

1—2月份，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%；比2019年1—2月份增长24.7%，两年平均增长11.7%。

2月份，房地产开发景气指数为101.41，而在2020年2月份房地产景气指数仅为97.45，因此房地产行业的发展主要以三稳预期逐步上涨。

2021年房地产市场何去何从？两会期间总理对于房地产市场也作出了明确的指示，表示房子是用来住的并不是用来炒的，坚决杜绝抱团资金炒作房地产。

依然维持房地产市场的三稳政策保持不变，定位“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，并根据地方实际情况对房地产贷款集中度相关指标进行了不同幅度调整。

“因城施策”基本原则的前提下，引导市场预期稳定，对于房价上涨过热的城市调控再次加码，房地产政策环境保持高压。

而当前关于房地产市场的政策主要保持在一个平衡的状态，调控宽松则主要表现在人口人才政策和公积金政策上。

在房地产方面，房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度的发布，即表明了房地产金融监管将长期从严。

3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

而目前地方政府对于房地产市场的调控松紧有致，对于一二线城市加强了宏观调控政策的引导。

发展较弱城市通过人才引进、放宽落户或强化住房公积金支持力度等手段为楼市助力，三四线城市楼市发展缺乏有效支撑。

虽然各地均表示积极参与房地产宏观调控，抑制过热的房价上涨态势，但两会期间总理表示将会引进外资进入国内投资，建立互通互联的通道。

同时根据国家统计局公布的2021年1~2月份房地产数据来看，当前国内房价处于稳中增长的态势，从长远来看房地产存在着巨大的不确定性，从5年时间来看房价依然处于上涨之中。

综合来看：房价的上涨主要取决于低价拍卖价格的上涨，而地方政府大多依靠土地拍卖增加地方政府的收入来源，据不完全统计当前很多地方政府都处于赤字之中。

因此社长认为未来5年的时间段房价主要以上涨为主，短期房地产依然具备投资的机会，而从长远的角度来看房地产市场存在着巨大的不确定性。